Hipotecante no deudor

Las entidades bancarias solicitan la figura del hipotecante no deudor o del avalista (fiador) en función de los aspectos que haya que reforzar en la operación a nivel de riesgo.

Si la estabilidad laboral de los prestatarios es baja, con contratos temporales o con poca antigüedad en el empleo, o si el endeudamiento excede del limite que marca la política de riesgos de la entidad pero dentro de los límites del crédito responsable, la figura que solicitará la entidad es la de avalista. Por tanto, el avalista o fiador tiene que tener la solvencia económica para que, en caso de impago de los prestatarios, pueda atender las obligaciones de éstos y poder seguir ateniendo las suyas propias si las tuviera. El avalista tendrá en la CIRBE una  anotación por parte de la entidad como riesgo indirecto, que comprometerá futuras solicitudes de préstamo por su parte.

El hipotecante no deudor, como bien dice mi compañero Pau, es aquel que consiente que se hipoteque una garantía real de su propiedad. Esta figura se utiliza cuando la financiación solicitada por el prestatario excede del 80% LTV o necesita además del precio de la compra financiar los gastos inherentes a ésta. En este supuesto, el prestatario tiene la solvencia económica para devolver el préstamo pero la garantía real que compra no puede cubrir la constitución de la hipoteca necesaria. El hipotecante no deudor no tendrá anotación alguna en la CIRBE pero su garantía estará gravada con una hipoteca hasta que el prestatario amortice la cantidad de principal por la que responde la finca; en ese momento el prestatario podrá solicitar a la entidad la cancelación registral de la citada hipoteca.

Santiago Cruz, CEO de Ibercredit.

El hipotecante no deudor tiene la gran ventaja de aumentar las garantías con una limitación del riesgo, teniendo en cuenta que ser avalista significa responder con todos tus bienes frente al impago, mientras que el hipotecante no deudor se señala que bien o parte del bien inmueble se garantiza.

Por todo ello, la clave está que bien sirve de garantía, teniendo en cuenta que la garantía es tan larga como la duración de la hipoteca, en muchos casos 25 o 30 años. Esto significa que durante este tiempo el bien tendrá una inscripción registral durante todo este tiempo que no permitirá su venta si no se cancela. Por todo ello, sí, es una mejor figura pero siempre que se elija bien la garantía, un bien que no sea necesario disponer en el corto y medio plazo o que su cuantía permita una cancelación sencilla cuando pasen unos años.

En cierta medida es cierto que firmar como hipotecante no deudor es mejor que firmar como avalista, al menos si nos fijamos en el riesgo que asume uno u otro. El hipotecante no deudor es una persona que no pide el préstamo hipotecario, pero acepta hipotecar su vivienda en garantía de la deuda; lo habitual es que los hijos quieren comprar una casa y pidan una hipoteca, pero el 80% de tasación de la vivienda que quieren comprar no sea suficiente para conseguir todo el dinero que quieren. El banco solicita una doble garantía, es decir, hipotecar una parte de una segunda vivienda, generalmente de los padres de los solicitantes. Los padres firmarían, en este caso, como hipotecantes no deudores. La casa hipotecada como segunda garantía no responde de todo el préstamo hipotecario, sino de la responsabilidad hipotecaria asignada a la finca. Si posteriormente los hipotecantes no deudores quieren vender su casa, tendrán que pagar al banco la parte hipotecada, salvo que la entidad financiera acepte quitar la hipoteca de esta segunda garantía.

Los avalistas, salvo que limiten en la escritura su responsabilidad, cosa poco frecuente, responden de la deuda hipotecaria de otra persona (habitualmente los hijos) con todo su patrimonio, presente y futuro. Por ello asumen un riesgo mucho mayor que el hipotecante no deudor, si bien pueden vender su patrimonio sin las restricciones de tenerlo hipotecado.

El hipotecante no deudor asume menos riesgo que el avalista, pero tiene el inmueble “atado” mediante una hipoteca.

Mucho cuidado a que el banco nos haga firmar como hipotecantes no deudores y, a la vez, como avalistas. Mi recomendación si uno se platea avalar o hipotecar una vivienda como doble garantía es que acuda a un asesor hipotecario. Este servicio de asesoramiento como economista lo ofrezco en Futur Legal.

saludos.