Intermediario de crédito inmobiliario en 2019

El cambio está en intentar definir su figura, creando un marco legal que irán completando desde el propio Gobierno con reales decretos y las comunidades autónomas en los aspectos más prácticos. En este sentido, lo que tenemos actualmente es un marco teórico, pero en los próximos meses, si no años, veremos más normativa. Resumiendo, estos son los principales puntos:

La base del intermediario del crédito inmobiliario (antes conocido como broker hipotecario) está en su registro obligatorio para poder operar, ya sea en el registro de la Comunidad Autónoma, si solo lo realizan actividad en una comunidad, o el del Banco de España si su ámbito es de varias comunidades autónomas. El registro será público y gratuito para los ciudadanos además de garantizar el acceso pleno de forma fácil y rápida, para ello estará online y con toda la información actualizada.

Todos los intermediarios del crédito inmobiliario tendrán que cumplir una serie de requisitos, de los que los más importantes son:

• Tener la capacidad técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información.
• Disponer de medios internos adecuados para la resolución de las reclamaciones de los prestatarios.
• Tener nivel de conocimientos y competencia para los intermediarios que sean profesionales (autónomos) y un plan de formación para las empresas.
• Poseer reconocida honorabilidad comercial y profesional.
• Designar un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias.

De estos requisitos destaca entre los más importantes disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional. Este seguro debe cubrir, dentro del ámbito geográfico donde operen, de forma destacada las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los deberes de información a los prestatarios.

Si no hay cambios en la definición de del informe de la ponencia del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, de fecha 11 de diciembre de 2018 (ver texto en PDF), en el artículo 3 bis se define al intermediario de crédito inmobiliario de la siguiente forma:

“Toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):

• a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
• b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
• c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.”

En relación a lo que establece el artículo 2.1, letras a) y b):

“Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

• a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
• b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.”

Definición del intermediario de crédito inmobiliario

Por tanto, el intermediario de crédito inmobiliario a partir de 2019, figura que define a los brokers hipotecarios en 2019, si la Ley se aprueba con el mismo literal que el actual proyecto de Ley, será:

Profesional, persona física o jurídica, que pone en contacto a una persona física (deja la Ley fuera la intermediación hipotecaria a empresas) con un prestamista (privado o entidad financiera) a cambio de unos honorarios o cualquier otra forma de beneficio económico. Además de poner en contacto a un potencial prestatario persona física (consumidor o autónomo) con un posible prestamista, para ser considerado intermediario de crédito inmobiliario debe prestar alguno de los siguientes servicios:

• Presentar u ofrecer los contratos de préstamo. No basta, por tanto, presentar al prestatario y al prestamista sin más gestiones adicionales.
• Realizar gestiones precontractuales, como sería intervenir en la negociación de las condiciones que el banco o prestamista privado ofrece al cliente.
• Firmar el préstamo a nombre de un prestamista (privado en principio, si bien sería perfectamente posible que una entidad financiera diera poderes a un intermediario de crédito inmobiliario para que formara en su nombre el préstamo hipotecario, actuando como lo hacen actualmente las gestorías).

Básicamente, la intermediación debe hacerse en relación a préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas (sean o no consumidores), lo que deja fuera de esta regulación específica a los intermediarios que gestionan préstamos personales en general o préstamos hipotecarios a empresas.

Es importante tener claro que, en su redacción actual como Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no se deroga, solo se modifica, la actual normativa que nace de la ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Una regulación que a mi modo de ver nació ya mal diseñada y que poco o muy poco a ayudado a que surjan intermediarios hipotecarios mejores y, por otra parte, se mejore la situación del cliente que busca una hipoteca.

Efectivamente, los brokers hipotecarios en 2019, a partir de la publicación de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se denominarán intermediarios de crédito inmobiliario. Las diferencias entre ambas figuras me temo que no sean notables, si bien se pretende que mejore la posición del cliente persona física en su relación con los intermediarios.

Cuando finalmente se publique la Ley, explicaremos las diferencias entre los brokers de hipotecas en 2018 y los intermediarios de crédito inmobiliario en 2019.